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分套单卖不返租深圳现外售型私属酒店-【新闻】

发布时间:2021-05-28 19:42:06 阅读: 来源:硅酸铝板厂家

分套单卖不返租 深圳现"外售型私属酒店"

近日,华侨城酒店置业召开新闻发布会,称明年初将推出深圳首个“外售型私属酒店”———前海华侨城大酒店·华寓。相关负责人会上强调,该项目非产权式酒店,也非酒店式服务公寓,而是力争从酒店物业中探索一条新的路线,即酒店与地产搭手,打造高端人士“第一居所”的酒店物业。

这算是由深圳自有品牌酒店开始走“自主开发、出售、服务”模式的第一只螃蟹。眼下,“螃蟹”已快出锅,好不好吃,华侨城酒店自己也摸不准,相关负责人表示:“华寓是首个,也可能是最后一个。”既然如此,为什么华侨城酒店要来吃这第一只螃蟹呢?

模式:偏向酒店式服务公寓

华寓属于前海华侨城大酒店的一部分,公开资料显示,前海华侨城大酒店总占地2.1万平方米,总建筑面积为11.5万平方米,包括一座白金五星级酒店、一座外售型私属酒店(华寓)以及一座海滨会所。其中华寓建筑面积3.4万平方米,287套,包括90平方米一房、120平方米两房、170平方米三房,以及顶层复式,华侨城方面称将带国际顶级品牌装修配置出售,并自行管理。

从概念上,华寓首先撇清关系自称不是产权式酒店。产权式酒店是把酒店客房物业卖散到各个投资型的小业主手上(一般由开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者),之后再将这些卖出去的客房统一委托给酒店管理公司,并约定好业主定期将获得的租金、物业增值等相关的投资回报。而华寓并不承诺业主返租。

华寓还沾边于“B randed R esi-dence”(挂牌住宅)。在谈及挂牌住宅与服务式公寓的区别时,世邦魏理仕中国区酒店部副董事王冰表示:“在一个项目中,开发商与品牌酒店管理公司签订酒店合作之后,再拿出旁边或者是同一栋楼里的其他部分出售为住宅,取得酒店的冠名权,一般而言,酒店不会对住宅直接管理,而是会要求选择认可的某家物业管理公司进行管理。例如北京的银泰中心,有柏悦酒店,以及柏悦冠名的柏悦居和柏悦府作为住宅。”华寓的不同之处在于,冠的是自家酒店名,用的是自家酒店物管。

从整体的管理模式上看,华寓较为接近酒店式服务公寓(英文为ServicedApartm ent,又称服务式公寓、酒店公寓)的特色,它吸收星级酒店的服务功能和管理模式,但都与酒店的主要区别在于客户群和硬件的不同。前者客户居住得更长,房间多为套房,居住感更好,公共区域,例如餐饮区、花园等相对酒店来说要少。目前,酒店式服务公寓在中国发展主流品牌有:莎玛、雅诗阁、辉盛、奥克伍德等(详见图表)。但正统的酒店式服务公寓业权都是统一的,为何华寓要将业权一一售出?而又再强调酒店式服务?

原因:出售缓资金压力,又绕开限购令

“这样的冲动主要来自酒店起步阶段的资金压力,其实做高端酒店,持有者的利润并不高,尤其是起步阶段很难,现金流不够的话,负债率就会相当高。”华侨城酒店内部相关人员解释,他称当时计算了华侨城洲际酒店头几年的运营成本,要抵消掉高负债率,必须每天有100万元的现金流。也就是,要满足七成的入住率,加每天一场大型宴会。因此,单纯地做酒店经营,其实是件费劲的事。于是促使了华侨城酒店寻找与地产相结合的项目开发。

不过,对此解释,业内有更为延展的看法。赛普管理咨询公司执行总经理兼地产研究院院长雷宏分析:“目前,住宅地产已经过了黄金十年,商业地产迈入白银时代。写字楼、商铺和购物中心都已有大量开发,近两年来,酒店业也在逐步壮大。除了众多国际酒店品牌在国内寻求合作之外,还冒出了很多自有酒店品牌。例如,碧桂园、绿地等等,都在尝试开发酒店。当然,酒店的运作是很考验资金的,因此,全国以酒店带动商业地产开发的趋势越来越明显,面市的项目也将越来越多。“他表示,出售型就是其中酒店公寓的一种开发模式。这种物业土地属性为商业,但将其以住宅对待开发,相当于绕开了限购令的擦边球。这种开发盈利模式与国内万达以第三代城市综合体为载体、大比例开发销售住宅、公寓的“现金流滚资产”的模式有着异曲同工之处。

雷宏认为,华寓就是大浪潮在变得汹涌之前,爬上岸的第一只“螃蟹”。

现状:酒店式公寓客户被迫租住豪宅

事实上,华寓要做成高端的酒店公寓,还与深圳酒店式服务公寓的现状有着直接联系。在一线城市中,深圳酒店式服务公寓发展得最弱。由世邦魏理仕酒店部提供的数据中显示,(详见图表)主流四家服务式公寓在上海开了12家、香港10家、北京8家、广州5家,而深圳只有4家。王冰表示:“这或许与深圳距离香港太近,加之深圳的高端住宅对香港或者深圳的常住客源更有吸引力有关。”

戴德梁行的华南级华西区研究部助理董事张 晓端 表示:“深圳过往的几年里,都没有新增太多酒店式服务公寓项目。此类物业在蛇口较为集中,雅诗阁和辉盛都与招商地产有合作。但没有新增不代表没有客户群。很多高端外派的外籍高管者,拖家带口来到深圳,需要套房生活,又对物管要求特别高。当找不到合适的或供应不够时,很多客户转而去到豪宅中租住。例如,在南海玫瑰园、兰溪谷以及红树湾的一些豪宅里等等。”据她分析,企业要安置一位外来的高管家庭,还是会首选国际品牌连锁的酒店式服务公寓,因为那样比较规范,而且企业对企业会更好处理事情。如果是找散户房东,还要面临配家私家电以及租期的商议等等。

广州高力国际住宅租赁代理部高级经理麦毅峰分析:“上海、北京的酒店式服务公寓的市场趋于饱和,正在转向还未达到饱和的南方市场寻求发展机会。”这一论调在万豪国际集团那得到明确的印证,华南区首家万豪行政公寓在深圳欢乐海岸落成,之前万豪在中国开张的5家行政公寓都集中在北京、上海和天津。这似乎也预示了万豪对于南方市场的进军。

并且,多位专家都认为,华寓这类物业买来自住的客户群不会太好找。从产品本身来看,买一房户型,未婚选择较多,但未婚又有资金实力的客户难找;买两房、三房,可以用来居家,大部分小孩和老人未必能接受那样的缺乏邻里互动的环境。如果只是经济实力很强的一对夫妻去住,那或许年纪也偏大,可能会更看重自然环境。并且,长租的成本和购买的成本,是两种完全不同的心态和出资模式。因此,业内认为,买来自住的客户,应占少数;大部分或是持以买来投资再长租出去的投资打算,其出租的目标客户群是高端商务群体或外籍商务人士,他们比较青睐此类物业。随着深圳经济和企业的发展,市场需求将越来越扩大化。或许,这也是华寓不放弃注入酒店式服务的初衷之一。

业界观点

物管是最大问题

广州高力国际住宅租赁代理部高级经理麦毅峰:项目性质为商业,不可避免地会有业主拿来做办公用途。这类公寓经常受到一些工作室或设计、广告公司的青睐。这就对物业管理是个挑战,对住家客有一定影响。在广州有些卖散了的酒店式服务公寓,被大包租客做成小型酒店,短租出去,这也会增加物管安防的压力。

戴德梁行的华南级华西区研究部助理董事张晓端:物管上要保证酒店服务品质,那么至少要有统一的业权,或经营权。如果两者都不在手上的话,定期维护、设施更新、物管费用的收取标准的制定或将变得更为复杂化,不知道华寓会怎样处理这些矛盾。

某不愿透露姓名的资深酒店业人士:酒店面对的客人或许只住一晚,一个星期。但如果是长期面对的话,估计大大小小的问题都会冒出来了。并且越高端人士对物管要求越高。而且引用酒店系统的管理,物管成本至少要翻几倍,如果是引用国际性的酒店服务管理系统,例如洲际酒店,那么物管费至少在20-30元/平方米左右。当然,洲际酒店很有可能不会插手这样的项目,对于他们来说,这也很有挑战。

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